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第19章 决胜未来2（第2页）

第三笔收入是什么？预期的收益回报增量部分的分账。

假设整个项目做完，回报率是10%，最后我做到了15%，这五个点我们俩对半分，这是我多挣的。

总之，莱瑞是靠创造性劳动、靠价值创造、靠价值增值来挣这些钱。

这块地我怎么规划、怎么租、怎么卖、怎么招商，都是我自己的事，出资人根本不管。

在整个项目里，一共有四个角色。

第一个角色是莱瑞，就是开发商，开发商代表着市场能力和市场价值，就像张艺谋一样，他往那儿一站，你就知道他能赚多少钱。

不同的开发商，赚钱的能力是不一样的。

比如，潘石屹的项目每平方米能赚2000块钱，同样一块地，换一个人做，可能每平方米赚1500块钱，再换一个人做，可能只能赚1000块钱。

同样的地块，同样的产品，最后卖得不一样，这中间的差距就是开发商能力的差距。

所以，开发商意味着创造价值的能力，张艺谋就是凭这种能力吃饭的。

但是，影片的版权不是张艺谋的，《英雄》的版权是张艺谋的吗？不是。

也就是说，大楼建起来以后，产权跟莱瑞没关系。

第二个角色是出资人，就是后面给钱的人。

我们只知道张艺谋，不知道是谁给张艺谋投资。

世贸中心重建项目也是，我们只知道莱瑞，不知道是谁投资。

所以，出资人不重要，有钱的不是大爷，是二爷，莱瑞才是大爷，张艺谋才是大爷，你想给张艺谋钱，至少要排到两年以后了。

第三个角色是承建商，就是把大楼盖起来的工程公司，比如中建一局、北京城建。

这个角色挣的钱最少，只能挣点儿加工费。

第四个角色是营运商，就是你是找沃尔玛呢，还是找王府井呢？或者找万达、燕莎，等等，这叫营运商。

同样的面积，不同的营运商来做，回报是不一样的。

就像开餐馆，俏江南的客人和大排档的客人带来的营业额是不一样的。

营运商的角色相当于章子怡、赵薇这些明星。

世贸中心里的餐馆是谁来营运？如果是顺峰，可能就没生意了，因为在美国没人知道顺峰；如果是美国的一家著名品牌，可能就有很多人去吃。

所以，一个地产项目的好坏，主要取决于开发商和营运商，也就是取决于导演和明星。

万通选择美国模式，是以美国的两家公司-托尔兄弟公司和森林城公司为标杆的，它们的战略规划跟万通有吻合的地方。

万通现在有三部分业务，一部分是住宅，托尔兄弟公司主要是在大纽约地区做，我们是在大北京地区做。

第二部分是商用不动产。

商用不动产是标准化地复制。

我们要做以写字楼为核心的建筑综合体，叫作万通中心。

这是一个标准化的产品，像香格里拉酒店一样。

我们会把这个产品一直做下去，这样，10年以后，可能就会有15个、20个万通中心。

将来我们的客户到外地租写字楼，只要在我们北京的总服务中心预定一下就可以了。