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第16章 突破极限下5（第3页）

第二个问题是个很好的问题，就是房地产企业怎样应付周期律。

最近几年，房地产的调控政策的确很拧巴。

从政策层面上来说，我觉得有两个问题。

第一，各方的估计有所不同。

业界的估计、政府的估计和舆论媒体的估计，差别很大。

根据业界的估计，低收入人群、夹心层、年轻人买房确实是有困难的，但这个问题还不至于引起社会崩溃。

另外，它实际上也会带来某种正向的作用。

原因很简单。

目前在中国的初次置业市场上，40%的购房者是25～35岁的人，从全球来看，在市场经济国家，这些人都是属于靠工资买不起房的。

如果这些人都能买得起房了，那市场经济就不存在了。

买不起房带来两个好处：第一，促进劳动力流动。

如果你25岁就买房了，而且还是福利性的，不能卖，那你还会流动吗？所以，西方的市场经济带来了高度的劳动力的自由流动。

第二，带来创业冲动。

假如现在政府直接给员工一套保障房，员工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗着脖子，那这个老板就难做了。

因为有压力，要买房，要还房贷，所以年轻人才会努力工作、努力奋斗。

现在，25～35岁的年轻人买不起房，嚷嚷几声，政府就把这事当成大事来管。

舆论和媒体的判断是道德判断，而且很多媒体记者都处在这个年龄段，所以他们对这个问题比较敏感。

如果舆论和媒体的反应比较大，政府实行的政策就会比较狠。

从另一个方面来讲，这个问题又是一个市场问题。

前面我讲到，在GDP低于8000美元时，住宅市场是一个高度成长的市场。

从这个角度来说，只要还坚持市场化改革，只要需求还在，即使你再调控，房价也是压不住的。

综合起来看，要解决这个问题，有两个办法。

第一，采取分规制。

什么是分规？男人用男人的药方，女人用女人的药方，妇科和男科不能用一个大夫，用一样的药，一定是分开的。

对房地产来说，就是保障的归保障，市场的归市场，也就是我们说的新加坡模式。

70%～80%纳入保障系统，虽然有一部分市场功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市场化，政府就别管了，涨或跌都是自己的事。

但这个问题要解决好才行，不能让市场来背保障的问题，让保障来埋怨市场的问题。

第二，理顺中央和地方政府的财税关系。

房价高只是脸上的青春痘，根本的问题是内分泌问题，也就是中央和地方的财税关系问题。

如果要让地方政府去承担保障房的大量的财务安排，那中央就要为地方政府解决好税收财政，否则像现在这样，大量的税收都收到了中央，地方没钱，就只能靠卖地来支持城市化，所以对保障的事不积极。

那么，房地产企业应该怎样应对行业的周期性变化呢？我认为，要用创新和变革来应对。

拿万通来说，在商品住宅方面，我们要大力推动产品的细分和创新。

所谓产品细分，就是我们不光要做第一居所，还要做度假产品、投资产品、养老产品，包括中国人在海外置业的产品。

另外，在商用不动产方面，我们要以营运为核心，推动“导演加制片人”

的美国模式，提前布局，争取在这方面有较大的发展。