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第18章 决胜未来1（第4页）

事实上，所有因关系而起的企业，最后都因关系而死。

靠山就是火山，机会就是陷阱，你总想抓机会，最后可能就会在机会的诱惑面前掉入陷阱。

比如你通过某个关系搞定了某个领导，批了块地给你，这叫机会。

结果这个领导的对头来了，就开始收拾你、揭发你，然后纪委就来调查，最后这个机会就变成了一个陷阱。

自从确定了战略，万科就坚持阳光经营，绝不行贿，这是万科的理念。

因为它有选择，知道什么不能做，再加上它的资源高度集中，人员配置高度专业化，资本安排很合理，所以它不会受机会的诱惑。

举个例子，有家公司有一块很大的地，他们去找王石，说这块地给你，我们不要钱，你拿去做别墅，做完以后卖了，把钱给我们就行。

王石看了一圈说，对不起，这事我不会做，我只会做郊区的社区，不会做别墅。

于是，他放弃了这事，没有受它的诱惑。

所以，迷信关系是做不好公司的，机会和垄断也不足以保证企业高枕无忧。

企业想不断发展，就需要制定具有长远眼光的战略。

那么，怎样制定战略呢？首先要选择方向，也就是决定你要做什么。

其次要长久地坚持，并在选择中学会放弃。

最后要围绕着你的战略方向进行资源配置。

接下来我举一些例子，让大家了解战略的力量在房地产行业中究竟有多重要。

除了我刚才讲到的万科，房地产公司还有很多不同的战略。

目前，国内的房地产公司大概分为三种类型。

一种是住宅公司，就是只做住宅，不做别的，比如万科、中海、顺驰、绿地等。

只做住宅的公司又分为是在全国做住宅，还是只在局部地区做住宅。

万科是在全国做，中海跟万科差不多，绿地是只做重点区域。

顺驰也是在全国做，但它在地区选择上更加多样，可以在北京、上海这些地方做，也可以在洛阳做，甚至在安阳做。

它的纵向市场是比较多样化的，所选择地区的经济发展水平差距非常大。

第二种类型叫作房地产综合开发公司，比如首创、华远、富力等。

这些公司什么都做，产品线非常多，地区跨度非常大，资本形式也非常多样化。

这种房地产公司是在房地产领域做多元化，比如做酒店、商场、写字楼、住宅等，住宅又分高档、中档、低档，地区的选择有北京，也有外地。

这类公司很多都是从原来的国企转过来的，比如北京城建。

而万科是在房地产领域做专业化，不考虑人民币升值的因素，目前万科的产量、净资产和收益都已达到了全球最大的住宅公司的水平。

那么，万科是怎么达到这个水平的呢？就是在专业化的基础上精细化、产业化。

什么是产业化？就是产品在工厂里做的部分越来越多，在现场做的部分越来越少。

目前万科自己的产业化配套能力是10%～15%，而全国平均只有5%左右。

万科现在的住宅，大到窗户，小到垃圾桶，都在总部研究设计好，和麦当劳开店的做法一样。

第三类就是像万通这样的公司，在按照一种新的模式做。

大家知道，万通明确提出由香港模式转为美国模式，做专业的房地产投资公司。